红火了20年的中国房地产市场，已经进入了垂暮之年，病痛缠身。近两年，从中央到地方围绕“救市”不断开出各种药方，但都收效甚微，难改颓势。受中国房市影响下的暖通空调行业同样无法独善其身，在商业地产和住宅地产两端的市场表现均难以差强人意。

10月26日，《经济观察报》的消息称：8月25日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

于中国暖通空调行业而言，我们能从房改新政中嗅到一些信息。

第一，房改政策的制定不再是为了给房产行情续命，而是站在房产经济本来的逻辑上，从遵循市场规律的角度出发。房地产市场已经走在理性的发展道路上，住房正在回归其商品属性，炒房的时代一去不返。房产市场在失去了高增速之后，与之配套的各行业都面临着市场增速放缓及回落的境况。近几年，国内氟系统中央空调产品整体即呈现出回落的态势，未来五年内，氟系统中央空调产品的市场规模很难再回到疫情前的2021年时的水平。

相反，并未在真正意义上享受过房产市场红利的水系统中央空调产品，在近几年内发展相对平稳，未来仍将呈现出稳中向上的态势，这是由水系统中央空调产品更侧重于工业类项目所决定的。不同形式的产品，在未来呈现出不同的发展趋势，这同样是我们应该认清的市场规律。

第二，“14号文”中明确的是加大保障性住房的建设和供给，政府已经制定了一项全面的计划，旨在通过建设更多的保障性住房来改善居民的住房条件。这项计划不仅包括增加保障性住房的供应量，还包括通过改革房地产市场来降低房价。在建设保障性住房方面，政府计划在未来五年内建设超过600万套保障性住房，以满足低收入家庭的住房需求，而首批试点将会从35个城区人口超过300万的城市开始。

保障性住房，即刚需住房是未来政策制定围绕的中心，对中央空调产品的销售而言，降级消费的市场即中低端产品市场将在一段时间内成为主要市场。这部分市场，对于氟系统中央空调而言，也可谓雪中送炭。但中高端氟系统产品市场在未来仍将经历严峻的考验，尤其以日系品牌为代表的多联机产品的主要供应品牌，在存量市场的竞争将日益激烈。

第三，如同房改新政强调的要让商品住房回归商品属性，中央空调产品也当去掉那些华而不实的噱头，回到产品本身去审视并定义产品的功能。尤其在政策倾斜的保障性住房市场，对于空调产品的需求就是好用和省钱，那么产品定义的核心即在于制冷、制热、节能。在市场一片火热时，我们在产品功能上做加法的目的是为了让自己更出众，更引人注目。但是现在，我们做减法既是减轻自己的负担，也是降低用户的成本。

另一方面，也不容忽视升级消费的市场仍广泛存在。房改新政中同样提到了“将支持城镇老旧小区改造，鼓励居民合理置换住房，以此提升居住品质。”对于空调来说，制冷是刚需，加上采暖系统就是消费的升级，再向上升级还有多恒系统等等。在用户侧，购房的支出降低必然伴随着升级居住品质需求的释放，因此，在消费升级侧也将伴生新的市场需求。

新政策必然会激活新的市场和需求，于企业而言，认清市场，认清自身，从而对市场、对产品进行准确清晰的定位，才能顺势而为，把握机会。

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